Interview de Michel Toussaint, associé et cofondateur avec Christophe de Nys de Twyce Architectes et de sa division cOarchi, dédiée aux projets d’habitat groupé.

Quel défi a été la source d’inspiration de votre projet ?

Le projet, situé dans un quartier prisé d’Ixelles, en Région bruxelloise, est d’envergure. Sa dimension (12.000 m², dont 30 logements), est en soi un défi pour une structure comme la nôtre, qui implique de la copropriété et des processus coopératifs. Le premier défi a donc été de rassembler des acquéreurs et de relever le pari organisationnel et financier de l’acquisition du bien, dans des délais très courts, et alors que nous n’étions pas les seuls candidats acquéreurs. Par la suite, les enjeux se sont portés à différents niveaux. Du point de vue architectural, le défi consiste à combiner restauration d’un patrimoine de valeur (une superbe et immense halle centenaire) et réhabilitation d’un bâti de moindre intérêt architectural. Au niveau environnemental, ensuite, nous voulons être à la pointe dans le domaine de l’énergie et de l’emploi de matériaux renouvelables et écologiques, mais aussi dans l’accueil de la biodiversité et le maillage vert urbain. Enfin, sur le plan social et sociétal, nous adoptons un modèle d’occupation mixte qui inclut une dimension intergénérationnelle dans le logement, tout en nous efforçant d’ouvrir la propriété à des acquéreurs plus jeunes et moins favorisés, dans un quartier réputé cher. Dans la partie professionnelle, nous recherchons des acteurs engagés qui partagent nos valeurs, y compris des ASBL et acteurs culturels.

Quelle a été votre innovation pour répondre à ce problème ?

La division cOarchi du bureau Twyce s’est initialement spécialisée dans le montage de projets d’habitat groupé. Même si nous restons avant tout les garants de la faisabilité et de la réalisation technique, nous avons développé des compétences dans la gestion de groupe et une approche participative de la conception des projets. Tout cela représente un travail qui demande du temps et de l’énergie. Mais cela permet aussi de fédérer plusieurs acquéreurs (une quinzaine dans le cas présent) et surtout d’optimiser l’affectation des espaces, notamment par la mise en commun d’espaces de travail ou de loisir tels que salles de réunion ou de fête, jardins partagés, potagers… Tout cela a des impacts écologiques directs. Par exemple, le projet intègre d’importantes surfaces plantées, y compris sur les toits. Nous réduisons aussi le nombre de places de parking grâce au partage des véhicules et au choix concerté de la mobilité douce. Sur ce projet, nous avons été encore plus loin en créant une fondation dédiée. Enfin, nous avons opté pour le Community Land Trust, une approche innovante dans laquelle le terrain n’est pas cédé, ce qui faire baisser le seuil d’accès à la propriété.

Quel impact la Banque Triodos a-t-elle eu sur votre entreprise ?

La banque a financé l’achat à hauteur de 71% (30% du coût total, estimé à 35 millions). Mais l’impact de Triodos ne réside pas tant dans les montants accordés que dans sa capacité à accueillir et accompagner des projets aussi atypiques (NDLR : l’habitat groupé et intergénérationnel est une cible prioritaire de la politique de crédits hypothécaires de Triodos). Pour le dire simplement, un projet comme celui-ci aurait été impossible si une banque telle que Triodos n’existait pas. Nos processus sont beaucoup plus complexes et évolutifs que ceux d’un promoteur classique, car nous devons intégrer les copropriétaires dans chaque décision. De plus, nous avions un taux d’occupation de seulement 40% au moment de l’acquisition. Peu de banques osent se lancer dans ce genre d’aventure, qui comporte une part d’incertitude et demande une vraie expertise. Au fil de ses projets d’habitat groupé, cOarchi a développé un partenariat étroit et fructueux avec ses conseillers à la Banque Triodos. Cette collaboration est cruciale pour des projets comme Volta XL, où nous devions rivaliser avec de grands promoteurs expérimentés.

Quel impact votre projet peut-il avoir sur le secteur dans lequel vous travaillez ?

Nous ne cherchons pas à passer pour des révolutionnaires. Nous participons avec conviction à l’émergence de quelque chose de nouveau, une évolution de la société vers plus d’inclusion et d’harmonie avec l’environnement. D’autres acteurs immobiliers partagent ces valeurs. Mais il faut reconnaître que notre approche coopérative, inclusive et participative n’est pas de tout repos ! Alors c’est vrai qu’un projet de l’ampleur de Volta XL peut peut-être faire bouger les choses. Certains promoteurs nous regardent en se disant : « Alors, c’est vraiment possible ? ». J’ai envie de leur répondre par la célèbre phrase attribuée à Marc Twain : « Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait ».

Quel est l'impact de votre projet sur la collectivité ?

Au-delà des aspects environnementaux et sociaux déjà évoqués, notre façon de travailler, plus inclusive, attentive à la convivialité, au partage et à la transparence, s’inscrit dans une sensibilité qui progresse dans la société. Nous espérons porter une vision d’avenir, même si nous ne sommes pas des idéalistes naïfs : tout cela n’est pas sans difficulté. Mais comme le dit un autre dicton : « Seul, on va plus vite, ensemble, on va plus loin ».

En quoi la Banque Triodos partage-t-elle la vision qui sous-tend votre projet ?

La Banque Triodos a une réelle expertise pour les projets écologiques ou ayant une dimension sociale et sociétale forte. Cela va plus loin que le partage de quelques valeurs et idéaux. Comme je l’ai dit, il est très difficile de trouver des banques qui sont prêtes à soutenir ce type de projet. C’est donc une question existentielle pour nous. Mais la Banque Triodos ne s’est pas contentée de consentir le prêt. Par exemple, nous avons bénéficié d’une réduction de taux parce que nous avons opté pour la création d’une fondation, dans une approche de transparence maximale. C’est par ses actes que l’on démontre ses valeurs, et c’est ce que fait la Banque Triodos.