2019 Immobilier durable et crédits hypothécaires durables pour les particuliers Xavier Mertens, CEO Inclusio

La société immobilière Inclusio investit dans des immeubles de logement social. Son modèle unique combine un objectif social fort avec un rendement suffisant. En partenariat avec des opérateurs publics, comme les agences immobilières sociales, Inclusio apporte une partie de la réponse au problème de la pénurie de logement social en Belgique.

Quel défi a été la source d’inspiration de votre projet ?

En Belgique, le besoin en logement social est extrêmement élevé et les demandes ne cessent de croître. En Flandre, en 2017, il y avait 135.000 personnes sur les listes d’attente. Un an plus tard, elles étaient 20.000 de plus. La situation est comparable dans les deux autres régions du pays. Parallèlement, les pouvoirs publics n’ont plus les moyens d’investir massivement dans le logement social, comme ils l’ont fait dans les années 60-70. Et ils doivent en outre rénover leur patrimoine, souvent vétuste. Aujourd’hui, ils ne sont donc plus en mesure de répondre seuls à la demande en logement social.

C’est dans ce contexte que nous avons développé le modèle d’Inclusio : une société d’investissement en immobilier à vocation sociale.

De quelle manière votre démarche est-elle innovante ?

Depuis sa création en 2015, Inclusio fait la preuve que, dans le domaine immobilier, il est possible de combiner un objectif social fort, un rendement suffisant et un risque faible. C’est quelque chose d’unique et de nouveau dans le secteur. En Belgique, aucune société immobilière ne poursuit un tel objectif social.

Comment faisons-nous ? Nous achetons ou faisons construire des immeubles de logement. Ensuite, nous les louons pour une très longue durée à des opérateurs publics, tels que les agences immobilières sociales (AIS), à un loyer environ 25% à 30% plus bas que celui du marché. Les AIS louent ensuite les appartements, pour un loyer souvent encore plus bas, aux ménages qui sont en attente d’un logement à loyer modéré.

En complément, nous collaborons avec des associations sans but lucratif (asbl) pour qu’environ 25% de notre patrimoine bénéficie aux personnes les plus fragiles, comme des migrants, des sans-abris ou des personnes en situation de handicap.

Quel impact la Banque Triodos a-t-elle eu sur votre organisation ?

Pour continuer à développer notre portefeuille immobilier en achetant ou en construisant de nouveaux logements, nous avons constamment besoin d’élargir nos ressources financières avec de nouvelles sources de financement. C’est ce que la Banque Triodos nous permet de faire grâce aux crédits qu’elle nous octroie depuis plus d’un an. Le fait qu’une banque éthique comme Triodos nous fasse confiance est par ailleurs une preuve de la crédibilité de notre modèle social.

Quel impact votre organisation a-t-elle eu sur votre secteur d’activité ?

En comparaison avec l’ensemble du secteur de l’immobilier social, nous sommes encore un opérateur modeste. Nous avons aujourd’hui un patrimoine de 410 logements, mais nous visons 3000 logements sociaux pour 2025. A moyen terme, notre rôle est potentiellement très significatif car les besoins du secteur sont extrêmement importants. Inclusio est une partie de la solution globale qu’on espère graduellement dégager au problème du logement social en Belgique.

Quel a été l’impact de votre organisation sur la collectivité ?

Cela se calcule de différentes manières. Le premier critère, c’est le nombre de logements à loyer abordable que nous mettons sur le marché : 410 aujourd’hui mais déjà +/- 3.000 à l’horizon 2025. Cela veut dire 3.000 familles dans le besoin que nous aurons pu aider ! Le second critère concerne notre objectif social renforcé : mettre une partie de notre patrimoine à disposition des plus fragiles, comme les migrants, les sans-abris etc.

Comment la Banque Triodos partage-t-elle la vision qui sous-tend votre projet ?

La Banque Triodos et Inclusio sont des entreprises certifiées BCorp : elles répondent à des critères stricts en matière éthique, environnementale, sociale. Nous partageons des valeurs communes et poursuivons un objectif sociétal dans l’ensemble de nos opérations. Dans le secteur immobilier, ce qui nous distingue d’un opérateur classique, c’est que nous n’intervenons que si l’opération a un caractère social. C’est notre premier critère de sélection. Cela nous rapproche très naturellement de Triodos, qui poursuit la même démarche pour ses opérations bancaires.